- 777 232 454
- matouskova@financeluna.cz
- OC Luna Plzeň
Malý byt, téměř čtyři miliony korun a nájemné 12 000 Kč měsíčně. Je to drahé, nebo to může být rozumná investice?
Když se bavíme o investování do nemovitostí, často slyším dvě zcela opačné reakce.
„Byty jsou předražené, dnes už se to nevyplatí.“
A na druhé straně: „Nemovitosti přece pořád rostou, na těch nemůžete prodělat.“
Pravda není ani v jednom z těchto tvrzení. Záleží na konkrétní nemovitosti, její ceně, způsobu financování a především na tom, co od ní očekáváte.
Pojďme se podívat na skutečný příklad.
Aktuálně nabízím byt 2+kk v Plzni-Skvrňanech, v Křimické ulici.
Má 36 m², samostatnou ložnici, sklep a nachází se v domě s výtahem. Je v dobrém, obyvatelném stavu a nevyžaduje okamžitou rekonstrukci.
Kupní cena je 3 790 000 Kč.
Byt je nyní pronajatý za 12 000 Kč měsíčně.
Ročně tedy přináší nájemné 144 000 Kč, což představuje hrubý výnos přibližně 3,8 % ročně.
Žádný investiční zázrak, že?
Jenže tím výpočet nekončí.
U dlouhodobého vlastnictví bytu musíme rozlišovat dvě věci: příjem z pronájmu a změnu hodnoty samotné nemovitosti.
Ceny bytů se samozřejmě nevyvíjejí rovnoměrně. Některé roky rostou rychle, jindy stagnují a mohou také klesat.
Proto nebudeme předpokládat, že ceny nemovitostí automaticky porostou o 10 % ročně.
Podívejme se raději na tři modelové scénáře:
| Průměrný roční růst | Hodnota za 5 let | Hodnota za 10 let |
|---|---|---|
| 0 % | 3 790 000 Kč | 3 790 000 Kč |
| 3 % | 4 394 000 Kč | 5 093 000 Kč |
| 5 % | 4 837 000 Kč | 6 174 000 Kč |
Při pětiprocentním průměrném růstu by tedy hodnota bytu za deset let mohla být přibližně o 2,38 milionu Kč vyšší.
Ale pozor. Nejde o předpověď. Pět procent není garantované ani automaticky konzervativní zhodnocení. Je to jeden z možných scénářů, který nám pomáhá pochopit, jaký vliv může mít čas.
Modelový vývoj hodnoty nemovitosti při kupní ceně 3 790 000 Kč.
Tady začíná být matematika zajímavější.
Představme si, že kupující financuje 80 % kupní ceny hypotékou a zbytek zaplatí ze svého.
| Parametr | Modelový výpočet |
|---|---|
| Kupní cena | 3 790 000 Kč |
| Vlastní prostředky (20 %) | 758 000 Kč |
| Hypotéka (80 %) | 3 032 000 Kč |
| Úroková sazba | 5 % p. a. |
| Splatnost | 30 let |
| Měsíční splátka | cca 16 300 Kč |
| Současné měsíční nájemné | 12 000 Kč |
Nájemné tedy samotnou splátku hypotéky nepokryje.
Majitel by měsíčně doplácel přibližně 4 300 Kč, a to ještě před započtením nákladů na vlastnictví bytu.
To je důležité říct otevřeně. Taková investice není při uvedeném financování samofinancující.
Jenže splátka hypotéky není celá nákladem. Její část tvoří úrok a část splácí jistinu, tedy snižuje dluh.
Po deseti letech by při uvedených parametrech zbývalo na hypotéce přibližně 2,47 milionu Kč.
A jak by vypadala hodnota vlastního majetku?
| Vývoj ceny bytu | Hodnota bytu | Hodnota po odečtení hypotéky |
|---|---|---|
| Beze změny | 3 790 000 Kč | 1 320 000 Kč |
| Růst 3 % ročně | 5 093 000 Kč | 2 623 000 Kč |
| Růst 5 % ročně | 6 174 000 Kč | 3 704 000 Kč |
Na začátku kupující vložil 758 000 Kč vlastních prostředků.
Po deseti letech může být hodnota jeho podílu v nemovitosti výrazně vyšší.
To ale neznamená, že rozdíl představuje čistý zisk.
Musíme započítat také měsíční doplatky k hypotéce, úroky, opravy, pojištění, náklady na vlastnictví, případné výpadky nájemného, daně a při prodeji také související výdaje.
Navíc růst ceny nemovitosti není jistý a při poklesu cen může financování hypotékou ztráty na vlastním kapitálu naopak znásobit.
Smyslem výpočtu není ukázat pohádkový výnos. Je jím ukázat, proč nestačí hodnotit investiční byt jen podle současného nájemného.
Často slýchám, že při současných úrokových sazbách nemá smysl nemovitost kupovat.
Jenže hypotéka se zpravidla nesjednává s jednou úrokovou sazbou na celých třicet let.
Během splácení dochází k refixacím a případně refinancování. Pokud budou v budoucnu sazby nižší, může se měsíční splátka snížit. Pokud budou vyšší, může se naopak zvýšit.
Proto bych nikdy nestavěla investici na předpokladu, že úroky určitě klesnou.
Investice musí být finančně zvládnutelná už při dnešních podmínkách. Případné budoucí snížení sazeb je výhodou navíc, ne základem celého plánu.
Pak je otázka trochu jiná.
Nekupujete investici, která má generovat nájemné. Kupujete vlastní bydlení.
U malého 2+kk může být zajímavá kombinace relativně dostupnější celkové ceny oproti větším bytům a praktického uspořádání prostoru.
Samostatná ložnice je pro každodenní život podstatný rozdíl oproti 1+kk.
Samozřejmě ani vlastní bydlení nemusí být za každých okolností finančně výhodnější než nájem. Záleží na výši nájemného, dostupných úsporách, hypotéce i plánované délce bydlení.
Ale místo jednoduchého tvrzení „nájem jsou vyhozené peníze“ má smysl porovnat obě varianty konkrétně.
Pokud hledáte prostorný rodinný byt, balkon, velkou terasu nebo luxusní novostavbu, tento byt pro vás nebude.
Pokud ale hledáte menší vlastní bydlení v Plzni, případně dlouhodobou investici, u které znáte současné nájemné a můžete si spočítat ekonomiku pronájmu, stojí za zvážení.
Nejde o to koupit nemovitost za každou cenu.
Jde o to koupit takovou, která odpovídá vašim možnostem a plánům.
Při prodeji nemovitostí se často řeší fotografie, dispozice, lokalita a cena za metr čtvereční.
To všechno je důležité.
Ale já se na nemovitosti dívám také z druhé strany – přes financování, investiční horizont, výnosy a rizika.
Protože dobře koupená nemovitost není jen ta, která se vám líbí. Je to ta, která dává smysl i finančně.
A někdy při propočtu zjistíme, že konkrétní koupě smysl nedává. I to je užitečný výsledek.
2+kk | 36 m² | samostatná ložnice | sklep | výtah
Kupní cena: 3 790 000 Kč
Byt je možné koupit pro vlastní bydlení i jako investici s pokračujícím pronájmem.
Ráda vám poskytnu podrobnosti, domluvím prohlídku a případně připravím individuální propočet financování nebo investičního výnosu.
Kateřina Matoušková
Peníze & nemovitosti
Upozornění: Výpočty jsou ilustrativní a vycházejí ze zjednodušených předpokladů. Nezahrnují všechny náklady, daně ani individuální podmínky financování. Modelový růst ceny nemovitosti není prognózou ani zárukou budoucího výnosu.
2+kk · 36 m² · sklep · výtah
Praktický byt se samostatnou ložnicí. Pro vlastní bydlení i dlouhodobou investici.
Domluvit prohlídku →
