- Hypotéky
Když potřebujete víc než hypoteční kalkulačku
OSVČ, nestandardní příjem nebo složitější koupě. Právě tam často nerozhoduje nejnižší sazba v kalkulačce, ale to, jak financování připravíte – a do které banky žádost pošlete.
Jste OSVČ a chcete vědět, kolik vám banka skutečně půjčí?
U podnikatelů odpověď často neleží jen v daňovém základu. Každá banka počítá příjem trochu jinak — a rozdíl může být i několik milionů korun.
Pošlete mi obrat, daňové přiznání a základní údaje o úvěru. Řeknu vám, jak na váš příjem budou jednotlivé banky nahlížet
Hypoteční kalkulačka je dobrý začátek
Na internetu dnes najdete desítky hypotečních kalkulaček a srovnávačů.
Zadáte příjem, cenu nemovitosti a za pár vteřin víte, kolik by vám banka teoreticky mohla půjčit.
Podobnou nabídku vám často ukáže i vaše vlastní banka v internetovém bankovnictví.
Pro základní orientaci je to fajn.
Jenže kalkulačka neví, že jste OSVČ. Neví, jakým způsobem dokládáte příjem, kolik máte nemovitostí, jaké máte další závazky nebo jak (a jestli) chcete doložit vlastní zdroje.
A hlavně neví, že stejnou situaci může každá banka vyhodnotit úplně jinak.
Proto je výsledek kalkulačky jen začátek. U složitějších případů někdy dokonce hodně nepřesný.
Velká část klientů se na mě obrací ve chvíli, kdy zjistí, že realita bank je jiná než výsledek v hypoteční kalkulačce.
Jsem OSVČ. Kolik mi banka půjčí?
To je trochu jako:
„Mám auto. Kolik jede?“ 😁
Potřebuji vědět trochu víc.
Jste v paušální dani? Uplatňujete paušální, nebo skutečné výdaje? Máte jednoho odběratele, nebo dvacet? Chodí vám příjmy přes účet? Jak dlouho podnikáte? V jaké profesi?
A pak přichází ta důležitější část.
Jak žádost postavit. A hlavně kam ji podat.
Protože se stejným podnikáním vám jedna banka může půjčit výrazně víc než druhá. A některá třeba vůbec nic.
U OSVČ existuje víc cest, než se zdá
Můžeme použít modifikovaný výdajový paušál?
Umí banka alternativní doložení příjmu?
Bude pro vás výhodnější, když příjem spočítá z obratu, nebo ze základu daně?
Co když máte kromě podnikání také příjmy z nájmu? Nebo část příjmů dostáváte v eurech?
Když doložím 2 poslední daňová přiznání, nevyjde to lépe?
A existují i situace, kdy bance příjmy a výdaje prostě čestně prohlásíte?
To všechno může znamenat úplně jiný výsledek – přestože jde pořád o stejného člověka, stejné podnikání a stejnou nemovitost.
Proto u OSVČ nezačínám otázkou, která banka má nejnižší sazbu.
Nejdřív hledám, která banka nejlépe spočítá váš příjem.
Hypotéky pro podnikatele patří mezi situace, kde se přístup jednotlivých bank liší nejvíce.
Když už jednu nebo více nemovitostí máte
U klientů, kteří už nemovitosti vlastní, začíná být možností ještě víc.
Máte příjem z pronájmu? Některá banka ho započítá jen částečně, jiná s ním umí pracovat podstatně lépe.
Kupujete další byt? Pak záleží i na tom, jestli ho banka vyhodnotí jako vlastní bydlení, nebo jako investiční nemovitost – a podle toho se mohou změnit podmínky financování.
Do hry může vstoupit i hodnota nemovitostí, které už vlastníte. Někdy totiž nemusíte řešit vlastní zdroje – můžeme do financování zapojit další nemovitost.
A pokud už nějakou hypotéku máte, nemusí být automaticky nejlepší ji doplatit. Někdy dává větší smysl ji ponechat a nové financování postavit kolem ní.
Tady už nejde jen o to, která banka vám půjčí. Jde o to, jak celé financování poskládat.
A co vlastní peníze?
Kolik vlastních peněz vlastně potřebujete?
Musíte je mít už při schvalování hypotéky, nebo stačí až při čerpání?
Musíte je bance doložit? A pokud ano, jak?
Musíte nejdřív zaplatit svoji část kupní ceny a teprve potom začne čerpat banka?
Nebo lze čerpání nastavit tak, aby vaše peníze přišly na řadu až později?
A co když vlastní peníze máte, ale nechcete je všechny dát do nemovitosti?
I tady mají banky rozdílná pravidla. Někde musíme vlastní zdroje řešit už před schválením hypotéky, jinde až před čerpáním – a někde jejich existenci banka vůbec nepotřebuje vidět.
A vlastní zdroje navíc nemusí vždy znamenat jen peníze na účtu. Někdy je můžeme nahradit.
Rozdíl není jen v tom, kolik vám banka půjčí. Důležité je i kdy, za jakých podmínek a kolik vlastních peněz skutečně musíte použít.
A co moje vlastní banka?
Je logické začít v bance, kde máte účet. Zná vaše příjmy, vidí obraty a často vám rovnou v internetovém bankovnictví ukáže, kolik vám „předschválila“.
Jenže vaše banka umí nabídnout jen svoje vlastní řešení.
Neřekne vám, že jiná banka vám u OSVČ spočítá vyšší příjem. Že lépe započítá nájem. Že nebude chtít vidět vlastní zdroje. Nebo že se úplně jinak postaví k vašemu podnikatelskému úvěru či další nemovitosti.
A proto pro mě není první otázka:
„Kdo má dnes nejnižší sazbu?“
Ale:
„Která banka nejlépe vyřeší právě tenhle případ?“
Teprve mezi bankami, které dávají smysl, řeším sazbu a ostatní podmínky.
Navrhuju:
Nejdřív zjistit, co jde. A pak teprve žádat.
U jednoduché hypotéky může kalkulačka docela dobře napovědět.
U složitějšího případu ale potřebuji vidět celý obrázek. Příjmy, závazky, nemovitosti, vlastní peníze – a hlavně vědět, jak s nimi umí pracovat jednotlivé banky.
Někdy je řešení překvapivě jednoduché. Jindy ho musíme trochu poskládat.
A pokud to dnes opravdu nejde, řeknu vám proč – a co konkrétně potřebujeme dopilovat, aby to šlo později.
Protože zamítnutá žádost není strategie. 😁
Chcete vědět, kolik můžete dostat právě vy?
Napište mi orientační roční obrat, způsob zdanění, kolik chcete půjčit a zda už máte nějaké úvěry
