Prodat nemovitost není jen nafotit ji a vystavit inzerát. Hypotéka, smlouvy, katastr, návazný nákup i peníze po prodeji musí do sebe zapadnout.
Kupující nekupuje vaši minulost
Byt nebo dům nestačí vyfotit tak, jak právě je, a hurá s ním na Sreality.
Kupující si potřebuje představit svůj život v té nemovitosti. Ne ten váš.
Někdy stačí uklidit. Někdy přestěhovat nábytek, vymalovat nebo část věcí odvézt. A někdy je naopak lepší skoro nic nepředělávat.
Cílem není ukázat, jak jste bydleli vy.
Cílem je prodat pocit jeho budoucího bydlení
Je na nemovitosti hypotéka?
Pak se nejdřív ptám:
Chcete ji opravdu doplatit?
Pokud máte hypotéku s úrokem kolem 2 % a peníze vám jinde vydělávají víc, nemusí dávat smysl levného dluhu se automaticky zbavit.
Někdy je správně hypotéku doplatit. Jindy může dávat smysl ji převést, zachovat nebo celý obchod nastavit jinak.
I na levném dluhu se dá vydělat.
Tohle je potřeba řešit dřív, než banka dostane žádost o předčasné splacení.
Nejdražší chyba při prodeji často není špatná cena.
Je to špatné pořadí kroků.
Prodáváte a zároveň kupujete?
Tady už termíny rozhodují.
Kdy požádat o vyčíslení staré hypotéky?
Kdy musí být peníze v úschově?
Kdy může kupující čerpat?
Kdy můžete podepsat další kupní smlouvu?
A co když se oba obchody časově nepotkají?
U podobných případů nestačí mít „nějakou smlouvu“.
Musí být správně nastavené pořadí kroků.
Co když bude zájemců víc?
Nemám teď na mysli obálkovou metodu: „kdo dá víc“.
Více zájemců není příležitost k zákulisním dohodám. Je to příležitost vybrat pro prodávajícího nejlepší kombinaci ceny, jistoty financování a podmínek.
Nejvyšší nabídka nemusí být automaticky nejlepší nabídka.
Jeden zájemce má hotovost. Druhý hypotéku. Třetí musí nejdřív prodat svůj byt.
Když je zájemců víc, je samozřejmě možné pracovat i s cenou. Ale nejde jen o to, kdo dá nejvíc.
Důležité je i to, kdo je schopný obchod opravdu dokončit, za jak dlouho a za jakých podmínek.
Někdy je výhodnější o něco nižší nabídka od kupujícího, který má financování připravené a může jednat rychle. Jindy naopak dává smysl využít silného zájmu a nechat cenu vyrůst
Co půjde na katastr jako první?
Na nemovitosti může být:
- vaše stávající zástava,
- nová zástava banky kupujícího,
- zákaz zcizení
- zákaz zatížení
- věcné břemeno
- podmínky banky pro čerpání
A pak záleží na pořadí.
Co podáme první?
Výmaz původní zástavy?
Novou zástavu kupujícího?
Kupní smlouvu?
Nestačí říct: „Až budou peníze v úschově, vložíme kupní smlouvu.“
Někdy musí být splněno ještě několik dalších podmínek banky a katastru. A špatné pořadí může obchod zdržet nebo úplně zablokovat.
Prodejem to nekončí
Po prodeji často zůstane několik milionů korun.
A pak přichází další rozhodování:
Doplatit hypotéku?
Koupit další nemovitost?
A pokud kupujete znovu — opravdu dává smysl dát do nové nemovitosti všechny volné peníze?
Možná ano. A možná je výhodnější část vlastních peněz ponechat a část kupní ceny financovat hypotékou.
Kolik z vlastních zdrojů a kolik z hypotéky?
To není otázka pocitu. Záleží na úrokové sazbě, rezervě, délce financování i na tom, co mohou vaše peníze mezitím vydělávat.
Investovat?
Vytvořit si z peněz pravidelný příjem?
Možná vás jiná realitka pošle ke kolegovi na hypotéku, dalšímu na pojištění a dalšímu na investice. A každý z nich může svůj obor umět velmi dobře.
Jenže nejvíc chyb často nevzniká uvnitř jednoho oboru.
Vzniká mezi nimi.
Banka může mít specifické podmínky pro pojištění nemovitosti. U některých lokalit řeší záplavové území, jinde požaduje konkrétní rozsah krytí nebo doložení pojistky ještě před čerpáním.
Hypotéka zase ovlivní, kolik vlastních peněz má smysl do nové nemovitosti vložit. A to následně ovlivní, kolik vám zbude jako rezerva nebo kolik můžete investovat.
Když se prodává jedna nemovitost a zároveň kupuje druhá, musí na sebe navazovat banka, úschova, smlouvy, katastr, pojištění i termíny čerpání.
A právě tam vznikají průšvihy, když každý řeší jen svůj kousek.
Já už všechny podklady mám. Vím, co prodáváte, co kupujete, jak je nastavená hypotéka, co chce banka a co má navazovat dál. Nemusíte svůj případ znovu vysvětlovat dalším třem lidem.
Největší výhoda není jen v tom, že umím víc oborů. Je v tom, že celý případ drží pohromadě jeden člověk.
Nemovitost vám umím prodat.
Ale hlavně umím celý obchod poskládat tak, aby dával smysl i finančně.
Tam, kde jiné realitky končí, já často teprve začínám.
Prodejem totiž nekončí otázky kolem peněz. Často právě naopak: co s hypotékou, kolik nechat ve vlastních zdrojích, kolik financovat a co udělat s penězi dál.
Proto je dobré plánovat prodej, financování i další kroky jako jeden celek.
Řešíte prodej a nevíte, v jakém pořadí jednotlivé kroky poskládat?
Můžeme to projít spolu ještě předtím, než se začne něco podepisovat.
