Malý byt, téměř čtyři miliony korun a nájemné 12 000 Kč měsíčně. Je to drahé, nebo to může být rozumná investice?

Když se bavíme o investování do nemovitostí, slyším dvě zcela opačné reakce.

„Byty jsou předražené, dnes už se to nevyplatí.“

„Nemovitosti přece pořád rostou, na těch nemůžete prodělat.“

Pravda není ani v jednom z nich. Záleží na konkrétní nemovitosti, její ceně, způsobu financování a hlavně na tom, co od ní očekáváte.

Pojďme se podívat na skutečný příklad.

Malý byt v Plzni jako konkrétní investice

Aktuálně nabízím byt 2+kk v Plzni-Skvrňanech, v Křimické ulici.

Má 36 m², samostatnou ložnici, sklep a nachází se v domě s výtahem. Je v dobrém, obyvatelném stavu a nevyžaduje okamžitou rekonstrukci.

Kupní cena je 3 790 000 Kč. Byt je nyní pronajatý za 12 000 Kč měsíčně.

Ročně tedy přináší nájemné 144 000 Kč, což je hrubý výnos přibližně 3,8 % ročně.

Žádný investiční zázrak, že? Jenže tím výpočet nekončí.

Nemovitost nevydělává jen nájemným

U dlouhodobého vlastnictví bytu musíme rozlišovat dvě věci: příjem z pronájmu a změnu hodnoty samotné nemovitosti.

Ceny bytů se nevyvíjejí rovnoměrně. Některé roky rostou rychle, jindy stagnují a mohou i klesat. Proto nebudeme předpokládat, že ceny automaticky porostou o 10 % ročně.

Podívejme se raději na tři modelové scénáře:

Při pětiprocentním průměrném růstu by hodnota bytu za deset let mohla být přibližně o 2,38 milionu Kč vyšší.

Ale pozor. Nejde o předpověď. Pět procent není garantované ani automaticky konzervativní zhodnocení. Je to jeden z možných scénářů, který ukazuje, jaký vliv může mít čas.

Co když byt koupíme na hypotéku?

Tady začíná být matematika zajímavější. Představme si, že kupující financuje 80 % kupní ceny hypotékou a zbytek zaplatí ze svého.

Nájemné tedy samotnou splátku nepokryje.

To je důležité říct otevřeně. Při tomto financování není investice samofinancující.

Jenže splátka hypotéky není celá nákladem. Část tvoří úrok, část splácí jistinu, tedy snižuje dluh. Po deseti letech by při uvedených parametrech zbývalo na hypotéce přibližně 2,47 milionu Kč.

Kolik vlastního majetku může vzniknout za deset let?

Na začátku kupující vložil 758 000 Kč vlastních prostředků. Po deseti letech může být hodnota jeho podílu v nemovitosti výrazně vyšší.

To ale neznamená, že rozdíl je čistý zisk.

Musíme započítat i měsíční doplatky k hypotéce, opravy, pojištění, náklady na vlastnictví, případné výpadky nájemného, daně a při prodeji i související výdaje. Růst ceny navíc není jistý. Při poklesu cen může hypotéka ztrátu na vlastním kapitálu naopak znásobit.

Smyslem výpočtu není ukázat pohádkový výnos. Je jím ukázat, proč nestačí hodnotit investiční byt jen podle současného nájemného.

A co dnešní úrokové sazby?

Často slýchám, že při současných sazbách nemá smysl nemovitost kupovat.

Jenže hypotéka se zpravidla nesjednává s jednou sazbou na celých třicet let. Během splácení přicházejí refixace a případně refinancování. Když budou sazby nižší, splátka může klesnout. Když vyšší, může stoupnout.

Proto bych nikdy nestavěla investici na předpokladu, že úroky určitě klesnou.

A co když byt nechcete pronajímat?

Pak je otázka jiná. Nekupujete investici, která má vydělávat na nájmu. Kupujete vlastní bydlení.

U malého 2+kk může být zajímavá kombinace dostupnější ceny oproti větším bytům a praktického uspořádání. Samostatná ložnice je pro každodenní život podstatný rozdíl oproti 1+kk.

Ani vlastní bydlení nemusí být vždy výhodnější než nájem. Záleží na výši nájemného, úsporách, hypotéce i plánované délce bydlení. Místo tvrzení „nájem jsou vyhozené peníze“ má smysl porovnat obě varianty konkrétně.

Pro koho tento byt dává smysl?

Nejde o to koupit nemovitost za každou cenu. Jde o to koupit takovou, která odpovídá vašim možnostem a plánům.

Peníze a nemovitosti patří k sobě

Při prodeji nemovitostí se řeší fotky, dispozice, lokalita a cena za metr. To všechno je důležité.

Já se na nemovitosti dívám i z druhé strany: přes financování, investiční horizont, výnosy a rizika.

Dobře koupená nemovitost není jen ta, která se vám líbí. Je to ta, která dává smysl i finančně.

A někdy při propočtu zjistíme, že konkrétní koupě smysl nedává. I to je užitečný výsledek.

Kateřina Matoušková
Peníze & nemovitosti

Upozornění: Výpočty jsou ilustrativní a vycházejí ze zjednodušených předpokladů. Nezahrnují všechny náklady, daně ani individuální podmínky financování. Modelový růst ceny nemovitosti není prognózou ani zárukou budoucího výnosu.